前言：香港本地生产总值从1997年的1.37万亿港元增长到2016年末的2.49万亿港元，财政储备变成20年前的近3倍。
△香港本地生产总值数据来源：香港特区政府统计处
1997年香港楼市从高峰跳水式下跌时，相信那些叫苦连天的负资产业主们，做梦都想不到， 20年后的香港楼市，楼价竟然比97年的高位再升50%，而且私人住宅的市值还翻一番至超过七万亿元。
△香港20年房价走势数据来源：香港美联
1、香港楼市，20年间的十起十落
过去20年，香港经济遭遇过不少冲击，从97年金融风暴，到2003年非典肆虐，再到2008年的金融海啸，都让楼价遇冷，这二十年来楼价经历了十次大起大落。
△香港20年房价涨跌幅情况数据来源：香港美联
美联物业分析师表示，近年楼价不断创新高，但回归20年来，楼价呈现“十起十落”格局。在1997年楼价高峰期，二手住宅单位的平均实用呎价约7767元。后来亚洲金融风暴影响下急速下跌。到了后来非典危机，每平方呎价更跌至2309元的低位。后来楼市逐渐复苏，今年5月住宅的平方呎价约11509元，已经大幅超过97年的高位，目前比当时的高位累计升近50%。
除了楼价大升，过去20年香港的私人住宅数量也有所增加。据统计，1996年底香港私人住宅单位约91万个，而截至去年年底，私人住宅单位增加27%至116万个，数量增长远低于价格升幅。若从香港私人住宅总存量及平均每宗二手成交金额来计算市值，1996年私人住宅总巿值约为4.1万亿元，目前的巿值约7.8万亿元，升幅约90%，在20年间翻一番。
△香港私人住宅20年市值变化情况数据来源：香港美联
由于楼价不断升温，20年后的相对小额楼盘已经绝迹。在回归的第一年，500万元或以下的楼盘，在一手和二手住宅注册量比例接近79%。但是此比例已经下降至44%，可见小额楼盘已经大幅减少，首付压力越来越大。
2、内地元素成为重要影响力
香港回归20年，和内地的经济的关系日益密切，内地元素也成为香港楼市的重要影响力之一，从内地买家发展到内地地产商都来香港楼市分一杯羹。据房地产中介美联物业的统计，如果按已知买家姓名分析，内地买家在香港住宅注册金额的比例不断攀升，并且在2011年第四季曾升至25%的高位。后来香港政府出手多项辣招，非香港居民买楼的门槛和税收大幅增加，这个比例才开始慢慢下跌，并曾跌至不足10%，但是近年又回升至10%至15%的水平。
个人投资者来香港买楼的同时，不少内地过江龙也来香港楼市发展。在2013年之前，内地或中资发展商在香港卖地市场成交的占比少于3%。后来内地土豪们逐渐进驻香港市场，在过去的一个财政年度，中资投地比例已经增加至近四成。在全年销售的25幅住宅地皮中，中资地产商投得地皮总金额的占比为58%。其中最贵的3块地皮，都纳入内地发展商囊中。而今年年初至今，香港政府卖出的住宅用地中，大部分成为中资发展商的囊中物。不足半年，这些过江土豪们，已经豪花超过300亿元在香港投地。因为早前人民币贬值，加上内地政府加强楼市调控，所以越来越多内地发展商来香港投地，分一杯羹。预期随着内地发展商旗下的项目逐渐投入建设，未来3至4年，香港住宅市场供应中，有15%至20%将来自中资发展商。
结语
尽管香港官方不断加大对炒楼趋势的遏制，但效果却并不尽如人意。早在去年11月，香港特区政府就宣布将住宅物业印花税进一步全面划一提高至15%，首次置业及换房的香港永久性居民可获得豁免，调高的税率也不适用于非住宅物业。
然而也就是从去年底开始，香港出此新政后，香港住宅楼价就已经连续四个月刷新历史高位，成交量也回升至接近调控前的水平。楼市愈压愈旺，加上投资者利用政策漏洞大手买入住宅物业的情况趋于严重，分析人士认为，政府即使再出手，选项亦将有限。
香港房价高企，但成交量仍然大幅上涨，市场普遍认为，短期内香港的房价很难下滑。不过近日香港金融监管局就按揭贷款风险向银行发出警告，称地产开发商为买家提供高成数按揭趋升，风险会增加，考虑是否要加强银行贷款予开发商的风险管理。部分市场人士认为，香港特区政府随时可能会再出限制调控楼市。
来源：产品中心
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